ごあいさつ
footer04 登記の申請行為は、登記所という国の機関に対して、一定の内容の登記をすることを要求する行為であり、当事者本人が登記の申請をすることは当然に認められています。
 しかし、登記申請を正しく行うためには、不動産登記法はもとより、民法等の実体法の知識が必要となり、表示に関する登記に関しては、測量技術や知識・経験も必要になるため、登記申請の大部分は、登記申請の代理を専門とする者が当事者から委任を受けて行われているのが現状です。
 不動産の物理的な状況(地目、地積、構造、床面積等)を登記記録に反映する表示に関する登記については土地家屋調査士が、物権(所有権、抵当権、根抵当権、賃借権等)の取得・喪失・変更などの権利に関する登記については司法書士が、この登記申請の代理を業として行っています。
 表示に関する登記は、原則として所有者の申請により行われますが、登記の申請があると、登記の内容について実質的な審査権限を持った登記官(法務局または地方法務局の長が、法務局、地方法務局またはこれらの支局・出張所に勤務する法律事務官の中から指定した者)により、登記申請が不動産の物理的状況と一致していることを確認され、はじめて登記がなされることにより、登記の正確性が保証されています。
 一方、権利に関する登記は、原則として利害関係が対立する当事者が共同して申請することにより、登記の正確性が保証されるという構造をもっています。
 所有権移転登記申請を例に説明すると、不動産の所有権を取得する者が登記権利者となり、所有権を失う者が登記義務者となり、このように利害関係が対立するものが共同して登記申請をしているので、登記申請の内容も真実であると考えることができるのです。
 登記の申請は、これにより新しい法律関係を形成するものではなく、実体関係が存在しているものを登記記録に反映させる手続です。そのため、民法108条は代理人が当事者双方の代理人となることを禁止していますが、こうした登記申請の性格から、民法108条の規定は適用されないと考えられています。したがって、実務上も同一の司法書士が登記権利者・登記義務者双方の代理人となって登記申請がなされています。
 このようにして、全国で登記の記録が日々更新され、新しい情報が登記されているため、不動産取引などにおいては、信頼性の高い登記の情報をもとに新たな経済活動が行われているのです。

司法書士法人中央合同事務所
代表 古 橋 清 二

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footer03 建物を新築したときや、新築のマンション、一軒家を購入したときは、登記をしなければなりません。建物を新築した場合は、完成から一ヶ月以内に、建物の物理的な状況を公示するために建物の表題登記をしなければいけません。
 この登記の申請を怠った場合には、10万円以下の過料に処せられることがあります。なお、建物表題登記の申請代理は土地家屋調査士の業務です。
 建物の表題登記が完了した後には、当該建物が自分の所有であることを公示するために、所有権保存登記の申請をする必要があります。所有権保存登記には、種々の減税があったり、引越しや住宅ローンの融資などと、登記申請のタイミングを調整しなければならず、簡単そうに見えても、実はそう簡単ではありません。
 できましたら、建物完成1カ月程度前にはご相談いただきたいと思います。


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footer01 引越しや結婚などで住所や氏名を変更した場合、住所変更届などを市役所等に提出しても、登記されている不動産の住所や氏名は何ら変更されません。これを変更するには、法務局に変更登記を申請する必要があります。
 もっとも、あわてて変更登記しなくても、ほとんどの場合、何ら支障は生じません。その不動産を売却したり、担保に入れるなどする際に変更登記をすれば十分です。
 しかし、だからと言って、10年も20年も放置しておくと、将来、登記をしようとする際に、住所を変更したことを証明することができなくなるおそれがあります。これは、住民票等の記録は、閉鎖後5年程度で破棄している市区町村が多いからです。
 あわてる必要はありませんが、気がついたら、住所等の変更登記をしておきましょう。


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footer02 住宅ローンの返済が終わったときは、土地や建物に設定されている抵当権の抹消手続きをしなければなりません。
 抵当権抹消の手続きは、銀行等から必要書類の交付を受け、登記申請書を作成して、法務局に申請する必要があります。また、書類の作成も、初めての人にはやっかいなものです。
 住宅ローンを完済し、銀行等から抵当権抹消に必要な書類の交付を受けたら、早めに当事務所にお問い合わせください。書類の中には有効期間が3か月のものがありますので、そのまま放置しないようにご注意ください。
 住宅ローンの抵当権抹消登記の費用は、抵当権を抹消すべき不動産の個数により若干変わりますが、土地・建物2個の場合は総額で1万3000円程度です。不動産が1個増える毎に3000円程度増加すると考えていただければ結構です。
物件数を入れるだけで抵当権抹消費用の見積もりができます


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97fb7392f67d416e9864de83d6ae0e4f_s 個人間で不動産の所有権を贈与したり、所有権の持分の一部を移転した場合、登記費用のほか、様々な税金も考慮しておく必要があります。不動産の贈与をする場合に発生する費用を列記すると、次のとおりとなります。
 ① 登記費用
 ② 贈与税
 ③ 不動産取得税
 ④ 不動産贈与契約書印紙
 このうち、最も思慮すべき費用は贈与税であると思われます。
登記費用
 まず、不動産の贈与登記の登記費用について説明しましょう。
 登記費用の内訳としては、当事務所の報酬、登録免許税、その他諸費用に分かれます。
 当事務所の報酬は報酬表記載のとおりですが、申請の内容(例えば、1筆全体の所有権移転と1筆の土地の一部の持分移転を併せて申請する場合は2件の申請になるなど)によって変わってきます。
  登録免許税は、移転した不動産の固定資産評価額の2%です。その他の費用とは、贈与契約書の作成、登記事項証明書、住所証明書、評価証明書等の取得費用などです。
 これらついては事前の見積りを出しますのでお問い合わせ下さい。
贈与税、不動産取得税、印紙代
 個人間の不動産の贈与の際の贈与税、不動産取得税、印紙税について簡単に説明することは困難です。具体的な内容についてはホームページ贈与税、不動産取得税、印紙税)をご覧になっていただきたいと思いますが、具体的な案件については個別にご説明させていただきます。


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b5ce9e13feb240bebdcbecfffe7e0211_s お隣さん同士や、友人・知人間で不動産を売買をするような場合、不動産仲介業者を利用せずに「売買契約書の作成から登記まですべてお願いしたい」とご依頼される方がいらっしゃいます。
 もちろん、そうしたニーズにもお応えいたしますが、実は、不動産仲介業者は、そういった場合にも、単に売買契約書を作成するだけではなく、法令上何らかの制限がされている不動産でないか、境界は明確になっているか、対象不動産に何らかの権利を持っている者はいないか、もしそのような者がいるとしたら、権利関係の調整は済んでいるか、不動産取引に関わる税金はどのようになっているかなど、実に様々な検討を加えています。なぜなら、不動産という高価な取引に問題を残したくないからです。
 したがって、当事務所に「売買契約書の作成から登記まですべてお願いしたい」とご依頼された方に対しても、やはり、売買契約書の作成のみならず、権利関係や税金面等にも配慮して進めさせていただくことになります。不動産というのはそれだけ重要な財産ですのでご理解ください。